Fasta Affärer – digital specialutgåva med anledning av covid-19 Webversion
279 logo v%c3%a4nsterst%c3%a4lld neg
931 Untitled
Fasta Affärer
– digital specialutgåva med anledning av covid-19
Den omfattande spridningen av coronaviruset och de efterföljande effekterna på samhället har lett till en delvis ny verklighet för många. För fastighetsbranschen märks effekterna av virusspridningen på många sätt och vi på Mannheimer Swartling har under de senaste veckorna fått ett stort antal frågor från våra klienter med anledning av detta.

I syfte att förhoppningsvis ge svar på ett par av de frågor vi uppfattar att många har och för att ge ett par råd om vad som kan vara bra att tänka på framöver så har vi satt ihop detta digitala specialnummer av Fasta Affärer till vissa särskilt utvalda mottagare. Vid ytterligare frågor är ni som alltid varmt välkomna att kontakta någon av oss, kontaktuppgifter finns längre ner eller på vår hemsida.
Hyresavtal i ljuset av covid-19
Byrån har de senaste veckorna varit involverade i ett stort antal diskussioner kring frivilliga överenskommelser avseende hanteringen av hyresbetalningar med anledning av den pågående coronakrisen.  Frågan om en hyresvärd ska ingå en överenskommelse med en hyresgäst om anstånd eller nedsättning av hyra, eller andra åtgärder, får avgöras från fall till fall och är beroende av den kommersiella och legala situationen i hyresförhållandet. Bedömningen försvåras också av att myndighetsrekommendationer och tvingande förbud i syfte att få bukt med smittspridningen ändras över tid, vilket givet nuvarande omständigheter kan ske med kort varsel.

I de fall där parterna lyckats nå en överenskommelse tas ofta hänsyn till att situationen kan komma att ändras i närtid och överenskommelsen avser därför ofta endast en kortare period, t ex fram till sommaren 2020. Osäkerheten avseende hur statlig kompensation till hyresvärdar som presenterats av regeringen i praktiken ska tillämpas är också en aspekt att beakta vid eventuellt ingående av överenskommelser.
640x640transp 918 LN2
Med det sagt och med beaktande av att situationen förändras löpande har vi sett ett antal överenskommelser som kommersiella parter ingått då hyresgästen i grunden har en sund verksamhet som tyvärr drabbats av en kris som var oöverblickbar för samtliga aktörer vid avtalets ingående. Nedan följer exempel på bestämmelser som använts i sådana överenskommelser. Vi vill dock vara tydliga med att varje fall behöver bedömas för sig och det är svårt att dra några allmänna slutsatser hur frivilliga förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst bör regleras, särskilt i ljuset av en föränderlig omvärld.

- Många hyresgäster har gått över till månadsvis, istället för kvartalsvis, erläggande av hyra. Det bör noteras att en sådan förändring visserligen utgör ett avtalsbrott om kvartalsvis betalning avtalats, men leder inte till förverkande av hyresavtalet (dvs en omedelbar rätt för hyresvärden att säga upp avtalet) enligt hyreslagen. Flera hyresvärdar har tillfälligt accepterat förfarandet utan att kräva ränta på utebliven erlagd hyra.
- Ett antal hyresgäster har beviljats att gå över till faktisk omsättningshyra under hyresperioden då åtgärderna med begräsningen av smittspridningen pågår. I situationer där omsättningshyran löpande erläggs baserat på föregående års resultat men justeras i efterhand mot faktiskt utfall kan en sådan lösning anses rimlig. Detta då parterna knappast förutsett de extrema effekter coronavirusets spridning haft på såväl ekonomi som samhälle, inklusive en hyresgästs omsättning i verksamheten. En separat fråga är hanteringen av eventuellt överenskomna minimihyror samt att omsättningshyra inte, som vi förstått det, är föremål för statligt stöd vid hyresreduktion (se nedan kommentar avseende hyresrabatter).

- Flera hyresvärdar har accepterat att hyresgästen helt eller delvis ska få anstånd med erläggande av hyra under perioden då coronakrisen pågår. Det bör noteras att anstånd med erläggande av hyra inte ger rätt till ränta på utestående hyra om inte annat avtalats. Det bör övervägas om anstånd med hyra ska kombineras med skyldighet för hyresgästen att erlägga hyra, när situationen normaliserats, över en viss av parterna överenskommen period. Detta för att undvika att hyresgästen får problem efter att samhället återgått till ett normaltillstånd men hyresgästens likviditet ännu inte återhämtat sig. Vi har sett exempel på delbetalningar som, i tillägg till erläggande av hyran i enlighet med det befintliga hyresavtalet, innebär att hyresgästen ska erlägga anståndshyran med en fördelning om 1 till 6 och däröver. Dvs om anstånd med hyran sker i en månad p g a coronakrisen ska i exemplet ovan hyresgästen, i tillägg till avtalad hyra, erlägga 1/6-del av hyran som varit föremål för anstånd per månad under sex månader efter att coronakrisen är över.

- Ett antal hyresvärdar har accepterat, eller överväger att acceptera, en kombination av anstånd med hyra enligt ovan och nedsättning, särskilt i ljuset av det statliga stöd som utlovats av regeringen om sådan överenskommelse nås. Som vi har förstått den knappa information som hittills finns om stödet kommer en fördelning avseende hyrans slutliga erläggande ske genom att parterna överenskommer om en hyresreduktion om maximalt 50% av den fasta hyran, varvid staten ersätter hälften av hyresreduktionen i särskilt utsatta branscher. Parterna kan naturligtvis överenskomma om större eller mindre reduktioner men statens del kan maximalt bli 25% av den fasta hyran. Regeringen har pekat ut sektorerna; sällanköpshandel, hotell, restaurang och vissa andra verksamheter som föremål för stödet. Vilka andra verksamheter som utgör särskilt utsatta branscher kommer enligt uppgift att specificeras när förslaget fastställs slutligt genom angivande av SNI-koder och det är hyresvärden som ansöker om stödet.

- Vissa hyresgäster har som kompensation för hyresvärdens medgivande av anstånd och/eller nedsättning av hyra erbjudit sig att förlänga hyrestiden på i övrigt oförändrade villkor eller på annat sätt kompensera hyresvärden för dess villighet att stödja hyresgästens verksamhet i kris. Om ett sådant erbjudande ska anses som en kompensation för eftergifterna som behövs för att lindra effekterna av coronakrisen för hyresgästen måste avgöras från fall till fall.

- Ett problem med ovanstående exempel är att ingen idag vet när coronakrisen är över och ett s k normaltillstånd inträder. Det är inte självklart att ekonomin och samhället återgår till det normala omedelbart efter att coronakrisen upphör. Många av de frivilliga överenskommelser vi deltagit i har istället angett att myndigheters rekommendationer och restriktioner avseende covid-19 ska ha upphört varvid parterna i god anda ska överenskomma om tidpunkten för det normala då också hyresbetalningar återgår i enlighet med ursprungliga överenskommelser.
920 LN3
640x640transp - Om en hyresvärd är villig att ingå en frivillig överenskommelse om anstånd med erläggande av hyra och/eller andra eftergifter i syfte att rädda kvar en hyresgäst som upplever en tillfällig kris med anledning av covid-19-utbrottet, bör en sådan överenskommelse dokumenteras. Detta gäller särskilt behovet av att reglera situationen att hyresgästen trots hyresvärdens eftergifter hamnar på obestånd eller blir konkursmässig. Vidare behöver momshanteringen beaktas vid samtliga frivilliga överenskommelser om justering eller uppskov av betalning av hyran.

Ovanstående utgör en exemplifiering av de överenskommelser där byrån medverkat och som nämnts ovan är det mycket svårt att generellt säga vilka överenskommelser som är lämpliga utan att göra bedömningen utifrån de faktiska förhållanden som gäller för hyresförhållandet. De frivilliga överenskommelser som träffats sker i syfte att övervintra den extrema situation som Sverige och övriga världen befinner sig i och som vi alla hoppas är historia inom snarast möjliga framtid.

Tomas Johansson, tomas.johansson@msa.se
Hyresgäster på obestånd
Coronavirusets framfart kommer med största sannolikhet resultera i ett ökat antal hyresgäster i betalningsdröjsmål och konkurs. Det finns därför skäl att kort beröra det hyresrättsliga regelverket och de olika åtgärder som står hyresvärden till buds i sådana situationer. 

Ett hyresavtal upphör endast efter särskild åtgärd (oberoende av hyresgästs betalningsdröjsmål och/eller konkurs) och hyresvärds fordringar på obetald hyra m.m. är som utgångspunkt oprioriterade, d.v.s. chansen till full betalning är låg. Hur parterna agerar vid betalningsdröjsmål eller konkurs får därför stor betydelse för såväl hyresavtalets bestånd som möjligheten att få betalt. I det följande presenteras en kortfattad och förenklad åtgärdslista för hyresvärdar att utgå från vid hantering av hyresgäster i betalningsdröjsmål eller konkurs. För en mer utförlig genomgång hänvisas till en artikeln i senaste numret av Fasta Affärer (december 2019), vilken finns att tillgå på vår hemsida eller via kontakt med någon av oss.

- Initialt är det lämpligt att se över om det finns säkerheter kopplade till hyresavtalet. Säkerheter får tas i anspråk för täckande av förfallna hyresfordringar. Att notera är dock att säkerheter bl.a. kan vara tids- och/eller beloppsbegränsade.

- Har hyresgästen väl försatts i konkurs bör hyresvärden omgående undersöka om konkursförvaltaren vill inträda i hyresavtalet eller ställa godtagbar säkerhet för förpliktelserna. Vidare bör hyresvärden begära att konkursboet inom en månad ställer lokalen till hyresvärdens förfogande. Sker inte så, åtar sig konkursboet nämligen s.k. massaansvar för den löpande hyran, vilket ökar möjligheterna för hyresvärden att få betalt.

- Är hyresgästen i betalningsdröjsmål kan hyresavtalet typiskt sett sägas upp i förtid oavsett om hyresgästen har försatts i konkurs eller inte. Lämplig tidpunkt för uppsägningen styrs dock i stor utsträckning av kommersiella överväganden i det enskilda fallet, om säkerheter finns tillgängliga, lokalens attraktivitet, dröjsmålets storlek o.s.v. Är hyresgästen försatt i konkurs har konkursboet möjlighet att återvinna uppsagt hyresavtal, men konkursboet svarar då för hyresfordringarna med massaansvar. Föreligger inte betalningsdröjsmål vid konkursutbrottet kan hyresavtalet istället ofta sägas upp med hänvisning till konkursen som sådan (med ordinarie uppsägningstid).

- Om konkursboet inte inträder i hyresavtalet eller annars ådrar sig massansvar enligt ovan, har hyresvärden rätt till ersättning för all obetald hyra samt skadestånd avseende tid då lokalen inte kunnat hyras ut till annan hyresgäst. Kan hyresfordringar och skadestånd inte kvittas mot säkerheter är emellertid hyresvärdens krav oprioriterade och chansen till betalning ur konkursen låg.

861 Untitled1
640x640transp - Till detta kan adderas det alternativa fallet att hyresgästen inleder företagsrekonstruktion, vilket i sig aktualiserar andra regleringar och överväganden om bl.a. omfattningen av ett offentligt ackord.

Sammanfattningsvis måste tillgängliga åtgärder alltid ställas i relation till omständigheterna i det enskilda fallet för att avgöra om och när olika åtgärder ska vidtas. Vi på Mannheimer Swartling har lång erfarenhet av hyres- och obeståndsrelaterade frågor och bistår ofta klienter med denna typ av rådgivning.

Christoffer Monell, christoffer.monell@msa.se

Ivar Hyllstam, ivar.hyllstam@msa.se
Covid-19 och entreprenader
– regleringen i AB 04 och ABT 06
Efter utbrottet av covid-19 har många branscher drabbats hårt. Även bygg- och anläggningsbranschen påverkas av de utmaningar som covid-19 innebär för samhället och av de alltmer ingripande åtgärder som vidtas av stater världen över för att bekämpa smittspridningen. Även om svenska myndigheter än så länge valt ett jämförelsevis måttfullt tillvägagångssätt för att hindra smittspridningen, är det ofrånkomligt att vissa entreprenader kan komma att påverkas. I denna artikel berör vi översiktligt de bestämmelser i AB 04 och ABT 06 som främst aktualiseras av den pågående pandemin.

Efter att spridningen av covid-19 på allvar tagit fart i Sverige har många entreprenörer börjat underrätta om hinder eller risk för hinder i sina entreprenader. Hos både entreprenörer och beställare finns det i nuläget många frågor om vad som gäller och hur den uppkomna situation regleras av AB 04 och ABT 06. Detta har resulterat i ett flertal uppdrag där frågorna – som så ofta i entreprenadbranschen – främst handlar om två saker: tid och pengar.

Rätt till tidsförlängning till följd av covid-19
Generellt sett är möjligheterna för entreprenören att få rätt till tidsförlängning med anledning av covid-19 ganska goda. AB 04/ABT 06 kap. 4 § 3 p. 2–5 reglerar under vilka omständigheter entreprenören har rätt till tidsförlängning pga. omständigheter som ingen av parterna kan anses ha orsakat. AB 04/ABT 06 kap. 4 § 3 p. 3 reglerar uttryckligen försening som orsakas av bl.a. epidemi, men även andra punkter i AB 04/ABT 06 kap. 4 § 3 kan tänkas bli tillämpliga till följd av covid-19. En bedömning av entreprenörens rätt till tidsförlängning måste emellertid göras från fall till fall för att fastställa att förseningen i den enskilda entreprenaden faktiskt beror på hinder som uppstått till följd av covid-19. Någon generell rätt till tidsförlängning föreligger inte enligt AB 04/ABT06 enbart på grund av det pågår en pandemi, utan det åligger entreprenören att styrka den faktiska påverkan av det påstådda hindret.

Det är även tänkbart att hinder kan uppstå genom åtgärder som beställaren vidtar med anledning av covid-19. Sådana hinder regleras av AB 04/ABT 06 kap. 4 § 3 p. 1. Detta är av särskilt intresse eftersom det endast är vid hinder som beställaren orsakar som entreprenören har rätt till ersättning för sina förseningskostnader. En ytterligare dimension av denna fråga är i vilken utsträckning beställaren och entreprenören bör följa icke-bindande allmänna råd och rekommendationer från myndigheter som syftar till att begränsa smittspridningen, t.ex. stoppa eller begränsa arbetet i entreprenaden, och åberopa detta som något som ligger utanför den egna kontrollen. Sådana åtgärder kan givetvis påverka entreprenörens möjlighet att färdigställa entreprenaden i tid och kan leda till svåra avvägningar om huruvida entreprenören har rätt till tidsförlängning och ersättning för kostnader.

Rätt till kostnadsersättning till följd av covid-19
Entreprenörens rätt till ekonomisk ersättning vid hinder regleras i AB 04/ABT 06 kap. 5 § 4. Enligt denna bestämmelse har entreprenören rätt till ersättning för de kostnader som entreprenören orsakas vid hinder som beror på beställaren, dvs. hinder enligt AB 04/ABT 06 kap. 4 § 3 p. 1. Vid övriga hinder, dvs. hinder som ingen av parterna kan anses råda över, har entreprenören inte rätt till ersättning för kostnader, utan entreprenören får då nöja sig med tidsförlängning. Även vid ”beställarhinder” kan dock entreprenören få bära en andel av kostnaderna själv. Enligt ett undantag i AB 04/ABT 06 kap. 5 § 4 gäller nämligen att kostnaderna ska delas lika mellan parterna om beställaren kan visa att han inte kunde räkna med hindret och inte heller undvika eller övervinna dess följder. Detta undantag kan sannolikt bli tillämpligt om beställaren orsakar hinder pga. covid-19.

640x640transp 902 E9A6627 Edit
På grund av de begränsade möjligheterna för entreprenörer att få ekonomisk ersättning enligt bestämmelserna om hinder kan entreprenörer komma att söka ersättning enligt andra regler i AB 04/ABT 06, alternativt argumentera för att avtalet ska jämkas enligt regeln i 36 § avtalslagen om oskäliga avtalsvillkor. Ett tänkbart alternativ är att begära en prisförändring enligt AB 04/ABT 06 kap. 6 § 3, som bl.a. handlar om kostnadsändringar på varor och tjänster som orsakas av myndighetsåtgärder, krig och andra krisförhållanden. Entreprenörer kan möjligen också komma att begära omförhandling av à-priser enligt regeln i AB 04/ABT 06 kap. 6 § 6 om ”andra förutsättningar” eller enligt regeln om lagändringar i AB 04 kap. 1 § 13 och ABT 06 kap. 1 § 12. Sannolikt är det svårt för entreprenören att få ersättning baserat på dessa bestämmelser men det kan inte helt avfärdas.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis kan det sägas att risken för force majeure-händelser av detta slag har fördelats i AB 04/ABT 06 på så sätt att beställaren som utgångspunkt står den tidsmässiga risken om entreprenaden blir försenad, medan entreprenören själv står risken för de kostnader han drabbas av på grund av förseningen. Generellt finns det ganska goda möjligheter för entreprenören att få tidsförlängning, medan möjligheterna att få ekonomisk ersättning som utgångspunkt är begränsade. Krav som framställs med anledning av covid-19 – både vad avser tidsförlängning och ersättning – måste dock bedömas noggrant i varje enskilt fall. Om en beställare själv överväger att stoppa en entreprenad eller vidta andra åtgärder som kan hindra entreprenörens möjligheter att färdigställa entreprenaden i tid, måste det föregås av en noggrann bedömning av den ersättningsskyldighet som kan uppkomma för beställaren som en följd av detta.

Viktigt att komma ihåg för den fastighetsägare som handlat upp arbeten på AB 04/ABT 06 är också att se över eventuella berörda hyresavtal och regleringen i dessa. Som exempel kan nämnas att om en byggentreprenad försenas och det i sin tur medför att en hyresgäst inte kan tillträda en nyproducerad lokal på avtalad tillträdesdag, kan hyresgästen i vissa fall ha rätt att häva hyresavtalet pga. förseningen. Då entreprenören typiskt sätt inte kan påföras de kostnader som hävningen medför riskerar fastighetsägaren att komma i kläm. Många hyresavtal innehåller dock mekanismer genom vilka tillträdesdagen kan förskjutas, men de bygger normalt på att fastighetsägaren ska meddela detta inom viss tid. För att inte riskera att missa någon tidsfrist är det av stor vikt att fastighetsägaren agerar skyndsamt i en sådan situation.  

Anders Ingvarson, anders.ingvarson@msa.se       
Johan Granehult, johan.granehult@msa.se
Sebastian Sampallo, sebastian.sampallo@msa.se
Redaktionen: 
Tomas Johansson, tomas.johansson@msa.se
Hillevi Börjesson, hillevi.borjesson@msa.se
Klara Holm, klara.holm@msa.se
Susanna Johansson, susanna.johansson@msa.se

Ansvarig utgivare: 
Jesper Prytz, jesper.prytz@msa.se

Kontakt: 
Klas Wennström, klas.wennström@msa.se
Jesper Prytz, jesper.prytz@msa.se
Johan Granehult, johan.granehult@msa.se

Nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. Nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa.
Klicka för att besöka vår LinkedIn sida Klicka för att besöka vår hemsida
Avanmälan