• Ny vägledande dom från Högsta domstolen • Ny lagstiftning • Ny rapport från DO 
Webbversion
image
Det har redan hunnit bli mars och våren är på väg. I årets första nyhetsbrev kan du läsa om en ny vägledande dom från Högsta domstolen, en ny rapport från Diskrimineringsombudsmannen och flera nyheter på lagstiftningsområdet. För dig som vill inleda våren med vidareutbildning erbjuder vi dessutom två nya kurser om lokaler och allmännyttan.

Vi önskar er trevlig läsning och en fortsatt fin vår!
Nyckelknippa ovanpå ett hyreskontrakt
Nytt HD-avgörande om förhållandet mellan regler om ogiltighet och rätten att överta hyresrätt 
Högsta domstolen har nyligen prövat hur ett hyresavtals ogiltighet enligt avtalslagen påverkar tillämpningen av hyreslagens regler om rätt för make eller sambo att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del.

Genom ett påstått byte fick mannens hustru ett hyresavtal till en av hyresvärdens lägenheter. Hyresvärden förde talan mot henne om att hyresavtalet skulle upphöra. Hovrätten beslutade att hyresavtalet upphört och att hon var skyldig att flytta genast. Maken gjorde gällande att han övertagit lägenheten enligt 47 § hyreslagen. Hyresvärden väckte talan vid domstol och ville ha fastställt att det saknades förutsättningar för ett övertagande eftersom hyresavtalet var ogiltigt.

Enligt 47 § i hyreslagen har en make eller sambo till en hyresgäst rätt att ta över hyresrätten om hyresgästen förlorar kontraktet efter en förlängningstvist vid hyresnämnden. Motsätter sig hyresvärden ett sådant övertagande ska hyresvärden inom vissa tidsfrister anmoda maken eller sambon att flytta och hänskjuta eventuell tvist till hyresnämnden.

Högsta domstolen konstaterade att det var visat att hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen var ogiltigt enligt avtalslagen. Detta till följd av hyresgästens svek vid avtalets ingående Eftersom hyresavtalet var ogiltigt hade hyresgästens make inte övertagit hyresrätten till lägenheten. Detta oavsett om hyresvärden iakttagit gällande tidsfrister eller inte.

Högsta domstolen förpliktade maken att omedelbart flytta från lägenheten och ersätta hyresvärdens rättegångskostnader i samtliga instanser.

Två justitieråd var skiljaktiga och ville fastställa makens rätt att överta hyresavtalet.
137 arrow Här kan du läsa Högsta domstolens dom i sin helhet
Träklossar
DO föreslår lagändringar för att motverka diskriminering på bostadsmarknaden
Diskrimineringsombudsmannen (DO) föreslår flera åtgärder för att motverka diskriminering vid uthyrning av hyresbostäder i en ny rapport.

Avsaknaden av reglering och krav på hyresvärdar att dokumentera eller redovisa urvalsprocessen innebär enligt DO att det är svårt att upptäcka och bevisa diskriminering.

DO föreslår bland annat att en direkt hänvisning till diskrimineringslagen skrivs in i hyreslagen samt att hyresvärdar ska dokumentera urvalsprocessen och omfattas av en uppgiftsskyldighet.

Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta, är kritisk till förslagen. Han anser att DO föreslår orimligt administrativt betungande krav för hyresvärdar som kommer ha liten effekt för att motverka diskriminering.

Läs mer om rapporten här. 
 
Mobilmastantenner
Sveriges Allmännytta kräver ändring av ledningsrättslagen
I vårt nyhetsbrev i december skrev vi om ett nytt vägledande avgörande från Högsta domstolen.

I målet prövade domstolen under vilka förutsättningar ledningsrätt kan upplåtas för anordningar som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät och som är placerade på och i byggnader.

Högsta domstolen bedömde att befintliga hyresavtal för mobiltelefoniplatser skulle ersättas med ledningsrätt i de aktuella fastigheterna.

Sveriges Allmännytta fann domen nedslående då ledningsrätt innebär stora nackdelar för fastighetsägare. Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna kräver därför en ändring av ledningsrättslagen i en gemensam skrivelse till regeringen.

Här kan du läsa mer om Sveriges Allmännyttas uppfattning. 
 
Rättsfall
Ekparkett i köket alltför kostsamt 
Hyresvärden ville utföra standardhöjande åtgärder i kök och badrum i samband med ett stambyte. Merparten av hyresgästerna godkände inte att åtgärderna fick utföras i deras lägenheter. Hyresvärden begärde därför hyresnämndens tillstånd att få utföra åtgärderna (18 d § hyreslagen).

Hyresnämnden gav hyresvärden tillstånd att utföra en del av åtgärderna. Enligt hyresvärden var det dock inte möjligt att utföra endast dessa åtgärder eftersom flera arbeten var beroende av varandra. Hyresvärden överklagade därför beslutet.

Hovrätten ansåg att hyresvärden hade ett beaktansvärt intresse av att genomföra de begärda åtgärderna i köken, med undantag för ekparketten som ansågs onödigt kostsam. Vid en avvägning mellan parternas intressen fann hovrätten att det inte kunde anses oskäligt mot hyresgästerna att hyresvärden fick genomföra åtgärderna.

Hyresvärdens överklagande bifölls därför och hyresnämndens beslut ändrades på så sätt att hyresvärden gavs tillstånd att genomföra även de resterande åtgärderna, med undantag för ekparketten i köken.

Svea hovrätt den 17 december 2021 i mål nr ÖH 7907–20
Misshandel i lägenhet inte hyresrättslig störning
Hyresvärden gjorde gällande att hyresgästen hade orsakat störningar genom höga skrik och misshandel av sin flickvän i lägenheten, för vilket hyresgästen dömts vid flera tillfällen. En av grannarna vittnade om att hon hört bråket mellan hyresgästen och dennes flickvän. Av vittnesmålet framgick dock inte i vilken omfattning grannen blivit störd av bråket. Inte heller av misshandelsdomarna framgick i vilken mån grannarna blivit störda. Enligt hovrätten kunde misshandeln inte anses vara störningar i hyreslagens mening.

När det gällde uppgifterna om skrik från lägenheten var utredningen inte tillräckligt tydlig beträffande omfattning och tidpunkter, men det var klarlagt att störningsjouren kommit till lägenheten vid två tillfällen. Vid det senare tillfället hade hyresgästen uppträtt hotfullt. Domstolen konstaterade att fastighetsförvaltaren hade lämnat allmänt hållna uppgifter om att han mottagit klagomål från grannar om hyresgästen en längre tid. Detta talade visserligen för att flera störningar förekommit, men eftersom det endast var förhållandevis allmänt hållna uppgifter som lämnats i andra hand gick det inte att dra närmare slutsatser om störningarnas beskaffenhet. Sammantaget fann hovrätten att utredningen i målet inte var tillräcklig för att hyresavtalet skulle upphöra på grund av störningar i boendet.

Svea hovrätt den 28 januari i mål nr ÖH 9181–21
Hyresgästen förvarade vapen, ammunition och sprängmedel i lägenheten
Genom utredningen i målet ansågs det klarlagt att hyresgästen med full vetskap förvarat en stor mängd vapen, ammunition och sprängmedel i lägenheten. Enligt hyresgästen hade förvarandet skett under hot. Frågan var om hyresgästens agerande innebar att hyresrätten var förverkad på grund av att det var en särskilt allvarlig störning, vilket hyresnämnden ansåg. Vid särskilt allvarliga störningar krävs inte att uppsägningen har föregåtts av en rättelseanmaning.

Hovrätten bedömde att hyresgästens handlingar inte var en störning i boendet och därmed inte heller en särskilt allvarlig störning i boendet. Detta eftersom de kringboende varit ovetande om förhållandet. Hyresrätten var därför inte förverkad.

Förvarandet av vapen och sprängmedel innebar däremot att hyresgästen åsidosatt sin skyldighet att iaktta sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Åsidosättandet hade pågått under en lång tid och ansågs allvarligt. Sammantaget fann hovrätten att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet i så hög utsträckning att hyresavtalet inte skäligen skulle förlängas. Hyresvärden medgav uppskov med att flytta till den 2 januari 2023.

Svea hovrätt den 14 februari 2022 i mål nr ÖH 11710–21
Nya utbildningar om lokaler och allmännyttan
Barn som springer i korridor
Vad ska vi göra med våra lokaler?
Vi diskuterar hur lokaler kan bidra till en bättre boendemiljö, skillnaden mellan att hyra ut till kommersiella och offentliga verksamheter samt vad som skiljer sig juridiskt mellan uthyrning av en bostadslägenhet och en lokal.
137 arrow Anmäl dig här
 
Hantverkare som renoverar lägenhet
Lokalkonverteringar
Frågan om omvandling av lokaler till bostäder är komplex och inte minst de juridiska aspekterna är viktiga att känna till. Under denna kunskapsdag beskriver vi vilka regler som gäller, men vi lyfter också fram goda exempel på hur dessa konverteringar kan gå till.
137 arrow Anmäl dig här
 
Lagändringar 2021/2022
Kring årsskiftet 2021/2022 trädde flera nya lagar i kraft. Nedan följer ett urval av de lagändringar som riksdagen beslutat om.
Illustration av visselblåsare 640x640transp
Ny lag om visselblåsning 640x640transp
Den 17 december 2021 infördes nya regler som ger ett stärkt skydd för personer som rapporterar om missförhållanden på arbetsplatsen. Den nya lagen innebär bland annat att företag med minst 50 anställda är skyldiga att införa särskilda rapporteringskanaler så att visselblåsare kan slå larm. Lagen tydliggör också hur man går till väga för att visselblåsa. 640x640transp
Barn och kvinna går nerför trappa i bostadshus 640x640transp
Stärkt skydd för hyresgäster 640x640transp
Enligt nya regler, som trädde i kraft den 1 januari 2022, ska en hyresgäst i vissa fall ha rätt till ett nytt hyresavtal av hyresvärden när en bostadslägenhet förstörs genom exempelvis en brand. Av de nya reglerna framgår också att hyresnämnden ska kunna förelägga en fastighetsägare att åtgärda brister i förvaltningen när ett hyreshus missköts. 640x640transp
Kontraktskrivning på papper med två personer
Förenklade regler för upphandling
Från och med den 1 februari 2022 gäller nya upphandlingsregler. De nya reglerna gäller för upphandlingar under EU:s tröskelvärden och upphandlingar av sociala tjänster och andra särskilda tjänster. De gamla reglerna gäller fortfarande för upphandlingar som har påbörjats innan de nya reglerna trädde i kraft.
Allmännyttan Akademi
Kalendarium
Här nedan listar vi några av våra kommande kurser inom området juridik. För att ta del av hela kalendariet, surfa in på sverigesallmannytta.se/akademi/#kalender
April
5
295 1x1
Avflyttningsbesiktning, 5 april Digitalt
20
295 1x1
Hyresjuridik grund, 20-21 april Stockholm
Maj
17
295 1x1
Upphandlingsjuridik för allmännyttan, 17 maj Stockholm
Följ oss i sociala medier
Click to visit us on Facebook
Click to visit us on Twitter
Click to visit us on LinkedIn
Click to visit us on YouTube
Du vet väl att du kan ringa våra jurister?
Våra jurister ger löpande juridisk rådgivning om bland annat bostads- och lokalhyresfrågor, fastighetsjuridik, offentlig upphandling och ägarfrågor.
 Du når oss på 08-406 55 50
Lars Matton. Bild: Kate Gabor
Lars Matton
Chefsjurist på enheten Ekonomi & Juridik
 
Email: lars.matton@sverigesallmannytta.se
Telefon: 08 406 55 32


Tove Höckert. Bild: Nadja Hallström
Tove Höckert
Jurist på enheten Ekonomi & Juridik

E-inlägg:
tove.hockert@sverigesallmannytta.se
Telefon: 08 406 55 43
Tove Lundmark Söderberg. Bild: Per Myrehed
Tove Lundmark Söderberg
Jurist på enheten Ekonomi & Juridik

E-post:
tove.lundmark.soderberg @sverigesallmannytta.se
Telefon: 08 406 56 01
Allmännyttans logo
$$$open$$