Äntligen är sommaren här, även om den riktiga sommarvärmen inte har infunnit sig ännu. Innan det är dags för ledighet vill vi ge dig en uppdatering av några juridiska nyheter. I detta utskick kan du läsa om flera intressanta domar som nyligen prövats av Högsta domstolen, nyheter inom upphandlings- och entreprenadjuridikens område samt sammanfattningar av ett par aktuella rättsfall.
Vi önskar dig trevlig läsning och en riktigt skön sommar!
Boende var andrahandshyresgäst – Migrationsverket ansvarigt för brandskada
Högsta domstolen har i ett nytt vägledande avgörande bedömt att Migrationsverket som förstahandshyresgäst var ansvarigt för brandskada som vållats av den boende.
Migrationsverket hyrde enligt ett hyresavtal en lägenhet av en fastighetsägare, vilken användes som bostad för asylsökande. En boende i lägenheten anlade en brand som föranledde skador för drygt 475 000 kr.
Frågan var om ersättning för brandskadan skulle betalas av Migrationsverket i egenskap av förstahandshyresgäst och ansvarigt för andrahandshyresgästens vållande eller om brandskadan i stället skulle ersättas av fastighetsägaren. Avgörande för den frågan var om den som bodde i lägenheten självständigt hade brukat lägenheten som andrahandshyresgäst eller om hon i stället skulle anses vara inneboende.
Högsta domstolen bedömde att den som bodde i lägenheten självständigt hade brukat lägenheten i förhållande till Migrationsverket på ett sådant sätt som gäller för en andrahandshyresgäst. Migrationsverket var därför som förstahandshyresgäst ansvarigt för brandskadan gentemot fastighetsägaren. Migrationsverket skulle därmed ersätta de uppkomna skadorna.
Inget slutbesked enligt PBL – hyresgästerna behövde inte betala hyra
Hyresgäster har inte behövt betala hyra, trots att hyresvärden meddelat att lägenheten är inflyttningsbar, då slutbesked enligt plan- och bygglagen (PBL) saknats. Nytt vägledande avgörande från Högsta domstolen.
Ett hyreshus genomgick ombyggnadsarbete, som påbörjades när byggnadsnämnden hade meddelat startbesked enligt PBL. Hyresgästerna, som flyttat ut under byggnadsarbetet, behövde inte betala någon hyra under den tid som arbetena pågick. Hyresvärden meddelade hyresgästerna att deras lägenhet var inflyttningsklar, trots att slutbesked ännu inte hade meddelats. Hyresgästerna flyttade inte in. Hyresvärden begärde hyra från den tidpunkt när lägenheten enligt hyresvärden var inflyttningsklar.
Frågan i målet gällde om hyra ska utgå när slutbesked inte lämnats och användningsförbud därför råder mot att ta lägenheten i bruk efter ombyggnadsarbetet.
Högsta domstolen konstaterade att hinder och men i nyttjanderätten, som ger rätt till full hyresnedsättning, föreligger så länge lägenheten inte alls kan användas. Hyresgästerna hade därmed inte någon skyldighet att betala hyra för tidsperioden innan slutbesked enligt PBL meddelats.
Högsta domstolen: En lokalhyresgästs rätt till ersättning har inte ansett förfallen när hyresvärden i uppsägningen inte underrättat hyresgästen om att denne måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för att behålla sin rätt till ersättning.
Lokalhyresgästen hyrde en restauranglokal av hyresvärden. Hyresvärdens uppsägning innehöll inte någon underrättelse om lokalhyresgästens rätt att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling om denne inte gick med på att flytta utan ersättning. Frågan var om hyresgästen ändå hade kvar sin rätt till ersättning för att hyresförhållandet upphörde.
Högsta domstolen ansåg att hyresvärden inte kunde åberopa att hyresgästen inte hade hänskjutit tvisten till hyresnämnden eftersom uppsägningen var felaktig. Hyresgästens rätt till ersättning hade alltså inte förfallit enligt reglerna i hyreslagstiftningen.
Omfattande bankningar var hyresrättsliga störningar
Hyresvärden gjorde gällande att hyresgästen hade orsakat störningar genom bland annat bankningar från lägenheten.
En hyresgäst ska när denne använder lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Det står i 25 § första stycket hyreslagen.
Hovrätten konstaterade att utredningen visade att hyresgästen genom framför allt bankningar utsatt sina grannar för störningar som inte skäligen bör tålas. Hyresgästen hade även knuffat en granne i trapphuset. Hyresgästen hade genom störningarna åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen skulle förlängas.
Svea hovrätt den 9 maj 2022 i mål nr ÖH 3985–22
Påstod att han blivit förledd att skriva under uppsägning
Det stod klart att hyresgästen undertecknat en uppsägning av hyresavtalet. Enligt hyresgästen hade han dock blivit förledd att underteckna uppsägningen i tron om att det rört sig om en handling med ett annat innehåll.
Hovrätten konstaterade att det är hyresgästen som har bevisbördan för sitt påstående om att han blivit förledd att underteckna uppsägningen. Hyresgästen hade lämnat olika och motstridiga förklaringar till varför han skulle ha skrivit på handlingen utan att veta vad den innebar. Hovrätten bedömde, till skillnad från tingsrätten, att hyresgästen inte lagt fram tillräcklig bevisning för att ha styrkt att han blivit förledd att underteckna uppsägningshandlingen.
Enligt hyresgästen vore det oskäligt att göra uppsägningen gällande mot honom. Utredningen visade att hyresgästen under flera år hyrt ut lägenheten i andra hand utan tillstånd, vilket enligt hovrätten skulle vägas emot hans behov av lägenheten. Sammantaget bedömdes att hyresavtalet var uppsagt och hyresgästen förpliktades att flytta från lägenheten.
Svea hovrätt den 16 maj 2022 i mål nr 10957–20
Entreprenad
Ny AMA AF
Svensk Byggtjänst har lanserat en ny version av AMA AF med tillhörande råd och anvisningar. I den nya AMA AF 21 har mer än 300 ändringar och kompletteringar genomförts i koder, rubriker och innehåll. AMA AF 21 är avsedd att utgöra grund för utformningen av administrativa föreskrifter i anslutning till AB 04 för utförandeentreprenader och ABT 06 för totalentreprenader. Den tidigare utgåvan utkom 2012.
Högsta förvaltningsdomstolen har avgjort två mål gällande överprövning av offentliga upphandlingar av ramavtal. Domstolen klargör att takvolym ska anges för ramavtal, oavsett om ramavtalet har en eller flera leverantörer. Domstolen slår också fast att brister i anbudsunderlaget måste påtalas under anbudstiden.
Vid upphandling av ramavtal måste den största kvantitet eller det högsta värde som ramavtalet omfattar anges. Detta har nu klargjorts av Högsta förvaltningsdomstolen. Domstolen fann i båda fallen att de upphandlande myndigheterna hade brutit mot upphandlingslagstiftningen genom att inte ange den största kvantitet eller det högsta värde som ramavtalen ska omfatta.
Domstolen ansåg dock att de leverantörer som hade ansökt om överprövning inte hade visat att denna brist hade medfört att de hade lidit eller kan komma att lida skada. Detta eftersom leverantörerna inte hade begärt några förtydliganden från de upphandlande myndigheterna samt att leverantörernas beskrivningar av skadan var förhållandevis allmänt hållna. Domstolen lägger en handlingsplikt på leverantörer om att de bör påtala de fel och brister man upptäcker redan under anbudstiden. Annars riskerar man att förlora en kommande ansökan om överprövning då man inte anses ha gjort vad som krävs för att begränsa sin skada.
Här nedan listar vi några av våra kommande kurser inom området juridik. För att ta del av hela kalendariet, surfa in på sverigesallmannytta.se/akademi/#kalender
.jpg)
.jpg)
