Juridiknytt 3, 2022

• Kunskapsdag om oriktiga hyresförhållanden
• JO-kritik mot hyresvillkor • Nya upphandlingsregler

Vårt första nyhetsbrev för hösten bjuder som vanligt på många intressanta nyheter. Du kan bland annat läsa om flera aktuella rättsfall, två beslut från Svea hovrätt om presumtionshyror samt en dom från förvaltningsrätten i Malmö som ogiltigförklarar avtal mellan ett kommunalt bostadsbolag och stadsnätsbolag. Vi bjuder också in till en spännande kunskapsdag om oriktiga hyresförhållanden torsdagen den 24 november.

Vi önskar dig trevlig läsning och en fin start på hösten!

Avtal mellan bostadsbolag och stadsnätsbolag ogiltigförklarat

I juli ogiltigförklarade förvaltningsrätten i Malmö ett avtal mellan det kommunala bostadsbolaget Halmstads Fastighets AB (HFAB) och det kommunala stadsnätsbolaget Halmstads Stadsnät AB (HSAB). Förvaltningsrätten menade att en offentlig upphandling skulle ha gjorts innan avtalen skrevs.

HFAB har nu valt att överklaga förvaltningsrättens dom till kammarrätten. Bolaget yrkar på att kammarrätten meddelar prövningstillstånd i målet och förklarar avtalen mellan de kommunala bolagen giltiga.

Läs mer här

Hovrättsbeslut om presumtionshyror

Svea hovrätt har i två mål bedömt hur hyran får ändras för nyproducerade lägenheter med presumtionshyra. När en lägenhet har presumtionshyra ska hyran som utgångspunkt inte ändras under femton år.

Hovrätten har nu slagit fast att en skälighetsbedömning ska göras. Det innebär att presumtionshyrorna inte fullt ut får följa med den allmänna hyresutvecklingen för andra hyreslägenheter på orten. Hovrätten har formulerat en modell för denna skälighetsbedömning som innebär att presumtionshyran under den femtonåriga presumtionstiden i regel endast får höjas hälften så mycket som den årliga procentuella höjningen av vanliga hyror.

Läs om beslutet här

Allmännyttan Akademi

Kunskapsdag om oriktiga hyresförhållanden

Sveriges Allmännytta bjuder in till en kunskapsdag torsdagen den 24 november med fokus på oriktiga hyresförhållanden.

Under dagen får du ta del av ett välfyllt program med högaktuella föreläsningar om hur bostadsföretag kan arbeta med att komma till rätta med otillåten andrahandsuthyrning, skenbyten och andra sätt att använda ett hyreskontrakt på ett oriktigt sätt.

Stockholm den 24 november

Anmäl dig här

Hand som skriver på ett hyreskontrakt (bild)

JO-kritik mot villkor i hyresavtal

Justitieombudsmannen (JO) riktar allvarlig kritik mot Södermalms stadsdelsnämnd i Stockholms kommun för att i ett hyresavtal om en träningslägenhet ha tagit in villkor med bland annat krav på viss läkarkontakt, medicinering, hembesök och drogkontroller.

De olika krav som nämnden ställt på hyresgästen står, enligt JO, till stora delar i strid med regeringsformens bestämmelser och saknar stöd i lag. JO slår även fast att kraven i andra delar strider mot reglerna i hyreslagen (12 kap. jordabalken).

Läs beslutet i sin helhet här

Rättsfall

Måste flytta från studentlägenhet

Hyresvärden yrkade att hyresavtalet för en studentlägenhet skulle upphöra eftersom mannen hade bott den maximala boendetiden om sex år enligt ett villkor i hyresavtalet. Mannen anförde att han fortfarande studerade och hade behov av lägenheten.

Mannen hade tidigare haft ett hyresavtal avseende en annan studentlägenhet hos hyresvärden. Enligt hyresnämnden var det dock inte visat att den totala boendetiden skulle omfatta även den tidigare lägenheten. Hovrätten ansåg däremot att avtalet mellan hyresvärden och mannen innebar att han inte fick bo i hyresvärdens fastighetsbestånd under en längre tid än sex år. Den maximala tiden hade överskridits. Tillräckliga skäl som talade för att hyresavtalet ändå skulle bestå hade inte framkommit. Hovrätten biföll därför hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra.

Svea hovrätt den 12 augusti 2022 i mål nr ÖH 14426–21

Olovlig andrahandsuthyrning till familjemedlemmar

Hyresvärden gjorde gällande att hyresgästen inte hade bott i lägenheten på flera år, eftersom han bodde och arbetade i Danmark, och att han hyrt ut lägenheten till familjemedlemmar utan hyresvärdens tillstånd. Hyresvärden hänvisade bland annat till folkbokföringsuppgifter och att hyran för lägenheten inte betalats av hyresgästen.

Utredningen visade att andra personer bott i lägenheten under tiden när hyresgästen inte bott där. Andrahandsuthyrningen fortsatte under flera månader efter hyresvärdens uppsägning. Enligt hovrätten måste hyresgästen i vart fall vid tidpunkten för uppsägningen ha förstått att andrahandsuthyrningen inte accepterades av hyresvärden. Trots det vidtog han inte rättelse inom godtagbar tid. Hyresgästen hade därför åsidosatt sina förpliktelser i sådan utsträckning att hyresavtalet inte skäligen skulle förlängas.

Svea hovrätt den 25 augusti 2022 i mål nr ÖH 5498–21

Måste flytta efter olovlig andrahandsuthyrning under avsevärd tid

Hyresvärden gjorde gällande att hyresgästen olovligen hyrt ut lägenheten i andra hand. Enligt hyresgästen bodde hon tillsammans med sin son i lägenheten. Enligt hovrätten fanns det dock flera omständigheter som talade emot detta. Grannar berättade att de inte hade sett hyresgästen i fastigheten utan endast sonen och dennes flickvän. Utredningen visade även att hyresgästen var medlåntagare för hennes makes bostadsrättslägenhet. De uppgifter som hyresgästen och de av henne åberopade vittnena lämnade om hennes boendeförhållanden var enligt hovrätten detaljfattiga och allmänt hållna.

Sammantaget fann hovrätten att hyresvärden hade styrkt att sonen under en avsevärd tid, från år 2015 och framåt, hade brukat lägenheten självständigt. Hyresgästen hade inte tillstånd till andrahandsuthyrningen och hon hade genom sitt agerande åsidosatt sina förpliktelser i sådan utsträckning att hyresavtalet enligt hovrätten inte skäligen skulle förlängas.

Svea hovrätt den 25 augusti 2022 i mål nr ÖH 5498–21

Offentlig upphandling

Två personers händer vid kontraktskrivning på papper (bild)

Nya regler för upphandlingar

Den 1 juli 2022 trädde nya regler om överprövning av offentliga upphandlingar i kraft. Syftet med de nya reglerna är att skapa en effektivare överprövningsprocess. Reglerna innebär bland annat att det införs skyndsamhetskrav för domstolarnas handläggning av överprövningsmål.

Här kan du läsa om de viktigaste förändringarna

Allmännyttan Akademi

Kalendarium

Här nedan listar vi några av våra kommande kurser inom området juridik. För att ta del av hela kalendariet, surfa in på sverigesallmannytta.se/akademi/#kalender