Juridiknytt 4, 2022

• Oberoende tvistelösningsförfarande • Styrelseutbildning
• Vägledning, hyresvärdens ansvar vid brister i lägenhet

Det närmar sig jul och nyår vilket förhoppningsvis innebär en tid av härlig ledighet. I årets sista nyhetsbrev berättar vi bland annat om nya möjligheter vid tvistelösningsförfarande, om en ny vägledningen gällande hyresvärdens ansvar vid brister i lägenheten samt ett par avgöranden från domstolarna.

Sveriges Allmännytta önskar er alla en god jul och ett gott nytt år!

5105 55544063 house property separate divorce and division

Ett oberoende tvistlösnings-
förfarande för kollektiva hyrestvister

Riksdagen beslutade nyligen om ett nytt oberoende tvistelösningsförfarande för kollektiva hyrestvister.

Beslutet innebär i korthet att de lokala förhandlande parterna ska få möjlighet att avtala om ett oberoende tvistelösningsförfarande för tvister om de årliga hyresändringarna. Syftet är att tvisterna ska kunna avgöras snabbt och minska risken för retroaktiva hyreshöjningar.

Tvistlösningen förutsätter att parterna har avtalat om att använda sig av förfarandet. Fastighetsägare bör se över sina förhandlingsklausuler vid nytecknande av hyresavtal. Detta för att säkert kunna ta vara på de nya möjligheterna som beslutet innebär.

Läs mer

Hyresvärdens ansvar vid brister i lägenheten

Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna har tillsammans tagit fram en ny vägledning för att belysa vad som kan anses som en brist och hur hyresnedsättningen kan beräknas.

Enligt hyreslagen så har hyresgästen rätt till hyresnedsättning vid brister eller skador i lägenheten. Hyreslagen ger emellertid ingen tydligare vägledning kring hur storleken på hyresnedsättningen ska beräknas än att den ska vara skälig i förhållandet till bristen.

Någon enkel formel eller exakta procentsatser kring hur man ska beräkna hyresnedsättningen finns följaktligen inte. Det kan vara svårt att veta hur man ska agera och en enskild bedömning får göras i varje enskilt fall. Syftet med vägledningen är därför att stödja med information om hur man kan tänka kring dessa frågor.

Läs hela handledningen

Allmännyttan Akademi

Styrelseutbildning

Att vara styrelseledamot i ett kommunalt bostadsföretag kräver goda kunskaper om styrelsens uppdrag och ansvar. Sveriges Allmännytta erbjuder utbildningar för bolagens styrelseledamöter och utbildningstillfällena är vanligen förlagda ute på bolaget. Oavsett om du nyligen har blivit invald i styrelsen eller har haft uppdraget en tid så kan denna utbildning vara av intresse. Många regler är gemensamma för alla typer av bostadsföretag men det finns även regler som endast gäller de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen.

Under en heldag går vi igenom de lagar och regelverk som styr bostadsföretagens verksamhet. Kursen är uppdelad i ett pass med juridik och ett pass gällande ekonomi. Det finns även möjlighet att komplettera med fördjupande pass.

Anmäl dig här

Rättsfall

Hyresgäst deponerade del av hyran under flera år – hyresavtalet förlängs inte

Hyresgästen gjorde gällande att hyresvärden förfalskat dokument för att få henne avhyst, underlåtit att utföra erforderligt underhåll på lägenheten och tagit ut en hyra som inte förhandlats korrekt med Hyresgästföreningen. På grund av detta deponerade hyresgästen en del av hyran.

Hyresgästen ansökte också om åtgärds- och upprustningsföreläggande. Hyresnämnden avslog ansökan då de efter besiktning fann att lägenheten var i gott skick och att det inte fanns sådana brister att åtgärdsföreläggande kunde utfärdas. Enligt hovrättens bedömning var det tydligt att hyresgästens agerande kunde anses som obefogade påtryckningar mot hyresvärden, bland annat eftersom det hade fastslagits att det inte fanns några brister i lägenheten. Hovrätten ansåg att hyresgästen på ett allvarligt sätt hade missbrukat rätten att deponera hyra och biföll därför hyresvärdens talan att hyresavtalet skulle upphöra.

Svea hovrätt den 16 november 2022 i mål nr H 8491-22

Barnets bästa inte tillräckligt för att hyresavtal ska fortsätta

Eftersom hyresgästen hade misskött hyresinbetalningarna under flera år sade hyresvärden upp avtalet. Hyresgästen menade bland annat att det inte var förenligt med hennes sons bästa om hyresavtalet skulle upphöra eftersom sonen hade stort behov av stabilitet och trygghet.

Hovrättens utredning visade att hyrorna betalats för sent vid ett synnerligen stort antal tillfällen under åren 2015 till 2020 och att parterna då ingått ett s.k. korttidsavtal med prövotid. Hyrorna fortsatte även då att betalas för sent. Efter uppsägningen hade alla hyror betalats i tid. Utredningen gav stöd för att betalningsförsummelserna orsakats av hyresgästens långvariga sjukskrivning för utbrändhet och depression vilket resulterade i en svår ekonomisk situation. Även om hyresgästen numera betalat sina hyror i tid fann hovrätten att det inte kan anses oskäligt att hyresavtalet upphör med beaktande av betalningsförsummelserna. Hovrätten fann vid en sammantagen bedömning och med beaktande av barnets bästa att det inte går att dra slutsatsen att hyresgästens son skulle drabbas så negativt av att hyresavtalet sades upp att detta skulle vara avgörande för bedömningen. Hyresgästens försummelser, särskilt det synnerligen stora antalet betalningsförseningar, var så kvalificerade att hennes och hennes sons intresse av att hyresavtalet förlängs i stället bör stå tillbaka i förhållande till hyresvärdens intresse av att det upphör.

Svea hovrätt den 28 november 2022 i mål H 5022-22

Inget åtgärdsföreläggande mot för kall frys

Hyresgästen menade att hennes frys var så kall att maten blev förstörd. Enligt hyresgästens talan var kylan i frysen 27 minusgrader när det normalt ska vara en temperatur på ca 18–20 minusgrader. Hyresnämnden menade att det inte fanns anledning att ifrågasätta att hyresgästen upplever temperaturen i frysen som felaktig. Någon bevisning som kunde ligga till grund för ett beslut om åtgärdsföreläggande åberopades emellertid inte av hyresgästen. Hyresnämnden ansåg inte att hyresgästen hade styrkt att det förelåg några brister i hennes lägenhet som var av den beskaffenheten som krävs för att hyresvärden ska kunna föreläggas att vidta åtgärder. Hyresgästens ansökan avslogs därför. Hovrätten gjorde inte heller någon annan bedömning än hyresnämnden.

Svea hovrätt den 30 september 2022 i mål ÖH 7513-22

Allmännyttan Akademi

Kalendarium

Här nedan listar vi några av våra kommande kurser inom området juridik. För att ta del av hela kalendariet, surfa in på sverigesallmannytta.se/akademi/#kalender

Januari

Hyresjuridik grund, 24–25 jan

Stockholm

Februari

Avflyttningsbesiktning, 14 feb

Stockholm

Februari

Hyresjuridik grund 21-22 feb

Digitalt

Följ oss i sociala medier

Du vet väl att du kan ringa våra jurister?

Våra jurister ger löpande juridisk rådgivning om bland annat bostads- och lokalhyresfrågor, fastighetsjuridik, offentlig upphandling och ägarfrågor.

Du når oss på 08-406 55 50

Lars Matton

Chefsjurist på enheten Ekonomi & Juridik

E-post: lars.matton@sverigesallmannytta.se
Telefon: 08 406 55 32

Tove Höckert

Jurist på enheten Ekonomi & Juridik (föräldraledig till hösten 2023)

E-post:
tove.hockert@sverigesallmannytta.se
Telefon: 08 406 55 43

Marina Rajala

Vikarierande jurist (för Tove Höckert) på enheten Ekonomi & Juridik

E-post:
marina.rajala@sverigesallmannytta.se
Telefon: 08 441 53 89