Vårt första nyhetsbrev inför våren bjuder på flera intressanta nyheter. Du kan bland annat läsa om aktuella rättsfall och nyheter gällande posthantering.
Vi erbjuder som vanligt flera intressanta utbildningar och tillfällen att träffa oss och medlemmar inom Sveriges Allmännytta. Bland annat så bjuder vi in till en efterfrågad utbildning gällande upphandlingsjuridik för Allmännyttan.
Vi önskar dig trevlig läsning och en härlig början på våren!
Besittningsrätt för hyresgästen
Högsta domstolen har i ett nytt avgörande bedömt att den andrahandshyresgäst som hyrt en lägenhet av ett uthyrningsföretag får besittningsskydd och samma rätt till lägenheten som om någon mellanhand inte funnits.
I det aktuella fallet hyrde en fastighetsägare ut en lägenhet till ett uthyrningsföretag. Uthyrningsföretaget hyrde i sin tur ut lägenheten till ett bolag där en företrädare för bolaget sedan bodde under hela hyrestiden. Bolaget hävdade att det fanns en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och uthyrningsföretaget och att det rättsförhållandet utnyttjats för att kringgå de regler som är till förmån för hyresgäster.
Högsta domstolen gjorde bedömningen att överenskommelsen mellan fastighetsägaren och uthyrningsföretaget hade upprättas i syfte att kringgå reglerna om besittningsskydd och skälig hyra. Vidare konstaterade Högsta domstolen att uthyrningen pågått under närmare sju år och att hyran hade varit mycket högre än för de övriga lägenheterna i huset. Bolaget hade följaktligen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som bolaget skulle ha haft om fastighetsägaren upplåtit lägenheten direkt till företaget, utan mellanhand.
Från den 1 april i år införs nya postregler. Reglerna fastställer att posten som huvudregel ska delas ut i ordinarie postlåda.
De nya reglerna innebär också att PostNord kan anvisa en ny plats för utdelning men att detta kräver fastighetsägarens medgivande.
Huvudregeln är att posten även fortsättningsvis ska delas ut i mottagarens postlåda. Men PostNord, som i nuläget ansvarar för posttjänsten, kan anvisa en ny plats för utdelning inom 200 meter från fastigheten. Detta kräver dock att fastighetsägaren ger sitt medgivande.
De nya reglerna innebär också att för det fall det finns ett varaktigt hinder, som PostNord inte rår över i form av exempelvis framkomlighet längs brevbärarens färdväg, har de möjlighet att besluta att posten ska delas ut på ett expeditionsställe. Ett sådant expeditionsställe kan ligga långt ifrån fastigheten.
I och med detta beslut finns en risk att fastighetsägaren, för att undvika att postutdelningen flyttas till expeditionsstället, kan tvingas flytta postanordningen och samtidigt stå för kostnaden för detta.
Läs mer om vad Sveriges Allmännytta anser om regleringen
I hyresvärdens löpande förvaltning ingår det att hantera kontakter och anmälningar från sina hyresgäster. En hyresgäst kan normalt inte lastas för sådana kontakter, även om hyresvärden anser att anmälan är obefogad eller att ärendet redan är hanterat. Hyresvärden ska emellertid inte behöva utstå rena trakasserier från hyresgästerna.
Utredningen i det aktuella fallet visade att hyresgästen tagit ca 2 000 kontakter med representanter för hyresvärden under januari och februari 2022, även under nattetid. En stor del av kontakterna handlade inte heller om hyresgästens ursprungliga ärende gällande ventilationen.
Enligt hovrätten hade hyresgästens kontakter med hyresvärden haft en sådan karaktär och omfattning att hyresgästen får anses ha åsidosatt sin förpliktelse att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresrätten ansågs vara förverkad. Vad hyresgästen anförde om att han sökt hjälp och numera hade en stabil vårdkontakt ändrade inte bedömningen från hovrätten. Hyresgästen blev av med sitt kontrakt och fick flytta.
Svea hovrätt den 23 februari 2023 i mål nr H 9671-22
Äldre hyresförsummelser
Hyresvärden åberopade att hyresgästen vid upprepade tillfällen betalat hyran för sent och sade upp hyresgästen. Hyresgästen invände att han under sina tio år som hyresgäst varit skötsam och att betalningsförsummelser varit ursäktliga. Hyresgästen angav att pandemin hade påverkade hans mående och betalningsförmåga negativt och att han numera var sjukskriven på obestämd tid. Efter uppsägningen hade hyresgästen vidtagit åtgärder för att komma tillrätta med sina rutiner och sökt hjälp för sitt mående.
De hyresförsummelser som hyresgästen gjort sig skyldig till var i och för sig allvarliga men hovrätten konstaterade att hyresgästen hade betalat hyran i tid de senaste 1,5 åren. Att hyresgästen betalat hyran i tid under en längre tid betydde enligt hovrätten att hyresgästen har förmåga att sköta sina betalningar även framöver. Vid en sammantagen bedömning fann hovrätten att det skulle vara oskäligt mot hyresgästen att låta hyresavtalet upphöra och hyresgästen fick behålla sitt kontrakt.
Svea hovrätt den 3 mars 2023 i mål ÖH 8040-22
Överhyra av inneboende
Hyresgästen hade sedan januari 2021 hyrt ut omkring halva sin lägenhet till två personer, vilka då var inneboende hos hyresgästen. Hyran för hela lägenheten var 7 490 kr men hyresgästen tog ut en sammanlagd hyra om 9100 kr från sina inneboenden.
Hovrätten menade att då upplåtelsen avsåg en del av lägenheten så ska en hyra som överstiger en proportionerlig andel av den hyra som hyresgästen betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig anses som skälig. Ett tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresgästen betalar.
Hovrätten bedömde att hyresgästen under en lång tid hade tagit ut en hyra som inte varit skälig. Hyresgästen hade också fortsatt att ta ut överhyra efter det att hyresgästen uppmärksammats på att han inte kunde göra så. Sammantaget bedömde hovrätten att hyresgästen allvarligt åsidosatt sina förpliktelser och att hyresavtalet inte skulle förlängas. I likhet med hyresnämnden beslutade hovrätten att hyresavtalet skulle upphöra och att hyresgästen skulle flytta omgående.
Svea hovrätt den 13 januari 2023 i mål ÖH 11425-22
Offentlig upphandling
Klargörande rörande intern upphandling
Möjligheterna för kommunerna att köpa och sälja tjänster från sina kommunala bostadsbolag med stöd av det s.k. Teckalundantaget har varit en ständigt återkommande fråga.
I avvaktan på klargörande från rättspraxis har Upphandlingsmyndigheten, som har i uppdrag att ge stöd och vägledning och därigenom minska osäkerheten i olika sakfrågor, förtydligat möjligheterna att tillämpa undantaget i relationen mellan en kommun och dess kommunala bostadsbolag.
Upphandlingsmyndigheten konstaterar bland annat att hyresintäkter från bostadshyresgäster som utgångspunkt bör räknas in i bedömningen om det s.k. verksamhetskriteriet är uppfyllt. Vilket i praktiken innebär att det är möjligt att tillämpa undantaget mellan kommunen och det kommunala bostadsbolaget förutsatt att hyresintäkterna (från bostadshyresgäster) uppgår till mer än 80 procent av bolagets intäkter.
Upphandlingsmyndigheten bedömer samtidigt att kommunala bostadsstiftelser sannolikt inte kan tillämpa undantaget eftersom dessa, till skillnad mot kommunala bolag, har en mer självständig roll och därigenom inte uppfyller det s.k. kontrollkriteriet. Kontrollkriteriet förutsätter att kommunen ska kunna utöva en kontroll som motsvarar den som kommunen har över sin egen förvaltning.
Om det finns en förhandlingsordning får inte hyresvärden höja hyran utan att först förhandla med hyresgästföreningen. Även om hyresvärden och hyresgästen gemensamt har kommit överens om förutsättningarna. Bryter hyresvärden mot förhandlingsordningen och tar ut en högre hyra än den förhandlade så kan hyresvärden bli återbetalningsskyldig för hyreshöjningen.
Denna viktiga förutsättning illustrerades i ett förlikningsärende från hyresnämnden: Ett par hyrde en sexrumslägenhet i Stockholm. Hyresvärden påbörjade 2014 en större renovering av lägenheten. Enligt hyresvärden var det hyresgästernas önskan men också ett gemensamt beslut att renoveringen skulle genomföras. Hyran höjdes därefter med ca 7000 kr per månad. Någon förhandling med hyresgästföreningen skedde emellertid inte.
Hyresgästerna anmälde senare detta till hyresnämnden och krävde tillbaka den hyra de betalat för mycket mellan åren 2014 och 2021. Den sammanlagda hyreshöjningen beräknades till ungefär 600 000 kr. Med ränta på beloppet landade hyresgästernas krav på över 800 000 kronor. Efter förlikning i hyresnämnden slutade det med en överenskommelse som innebar att värden fick betala 600 000 kronor till hyresgästerna. Hyresvärden fick också betala 25 000 kr till hyresgästföreningen för brott mot förhandlingsordningen.
Allmännyttan Akademi
Kalendarium
Här nedan listar vi några av våra kommande kurser inom området juridik. För att ta del av hela kalendariet, surfa in på sverigesallmannytta.se/akademi/#kalender
