Varmt välkommen till årets första nyhetsbrev, där vi fördjupar oss i de senaste domarna, lagändringarna och andra aktuella händelser inom juridiken. Vi bjuder även in dig till vår nya kurs om processen i hyresnämnd och tingsrätt samt vår nygamla kurs om fastighetsägarens ansvar. Det och mycket mer i månadens nyhetsbrev.
Trevlig läsning!
Förslag på modernisering av fastighetsregistret
En utredning har nyligen presenterat ett förslag på en ny reglering för fastighetsregistret. Syftet är att det ska finnas en god tillgång till fastighetsuppgifter och samtidigt stärka säkerhetsskyddet för registret. Även brottsbekämpande myndigheters möjligheter att använda fastighetsinformation förbättras.
Fastighetsägarna, Svensk Handel, Sveriges Allmännytta och Visita har i ett gemensamt arbete under 2022 och 2023 reviderat de samförhandlade indexklausulerna. Indexklausulerna kan användas i lokalhyreskontrakt som löper minst tre år i taget om ett indextillägg ska kunna utgå.
Regeringen har gett Energimyndigheten i uppdrag att utvärdera Fjärrvärmenämndens funktion och ändamålsenlighet. Energimyndigheten ska senast i september redovisa sitt uppdrag, som bland annat handlar om att inhämta synpunkter från nämndens ledamöter.
Hyresgästens bekanta sågade i hans ytterdörr och en trasig fönsterruta anmäldes först drygt två månader efter att den gått sönder. Lägenheten var dessutom stökig samt belamrad med bråte och cyklar. Hyresgästen själv menade att han använde lägenheten för reparation av cyklar. Enligt hyresvärden hade hyresgästen också eldat inne i lägenheten, utsatt sina grannar för störningar och olovligen hyrt ut lägenheten i andra hand. Det finns enligt hovrätten inte tillräcklig bevisning för de påståendena, men hyresgästen bedöms allvarligt ha åsidosatt sin vårdnadsplikt i de tre första avseendena. Hyresavtalet ska därför inte förlängas.
Svea hovrätt den 8 februari 2024 i mål nr H 13754–23
Saknar skyddsvärt behov av lägenhet
Enligt hyresvärden hade hyresgästen sitt permanenta boende tillsammans med fru och barn på annan adress och saknade därför behov av prövningslägenheten (46 § första stycket punkt 10 i hyreslagen). Hyresgästen medgav att han bodde med sin familj på annan adress. Parterna var däremot oense om han hade behov av prövningslägenheten som ett s.k. nödvändigt bostadskomplement.
För att en lägenhet ska anses vara ett sådant komplement krävs att lägenheten används åtminstone 2–3 dagar per vecka alternativt 80–100 dagar per år i samband med arbete eller studier. Det är hyresgästen som ska visa att han nyttjar lägenheten i sådan utsträckning och på sådant sätt att han har ett skyddsvärt behov av lägenheten som ett nödvändigt bostadskomplement.
Hovrätten ifrågasatte inte att hyresgästens arbete som konsult krävde viss personlig närvaro i Stockholm, där lägenheten var belägen, men det saknades utredning om i vilken omfattning. Enligt utredningen hade andra personer bott i lägenheten i perioder och en annan person bodde där nu, men det saknades en mer detaljerad beskrivning av boendeförhållandena. Sammantaget bedömde hovrätten att hyresgästen inte hade visat att han hade behov av lägenheten som nödvändigt bostadskomplement. Det var därför inte oskäligt att hyresförhållandet upphörde.
Svea hovrätt den 2 februari 2024 i mål nr H 3058–23
Offentlig upphandling
KKV underkänner prishöjningar med stöd av standardavtalen
Förutsättningarna att göra tillåtna ändringar i upphandlande kontrakt har varit en omdiskuterad fråga. Utgångspunkten för upphandlade kontrakt är att lagt kort ligger. Spelreglerna måste vara tydliga för alla anbudsgivare vid anbudsinlämnande, dvs. utrymmet för förändringar måste tydligt framgå av upphandlingsdokumentet. Ändringar är i regel att betrakta som väsentliga om det kan antas att övriga anbudsgivare exempelvis hade lämnat ett lägre anbudspris om det redan under upphandlingen hade stått klart att de kunnat få en högre ersättning och/eller stått en lägre affärsmässig risk under kontraktstiden.
Konkurrensverket (KKV) har nu bedömt att det tilläggsavtal som tecknats mellan Trafiknämnden i Region Stockholm och dess befintliga leverantör är en otillåten direktupphandling. KKV underkänner därmed regionens argument om att det har varit tillåtna ändringar då regionen menar att skrivningarna i standardavtalen är att betrakta som en ändring- och optionsklausul.
KKV anser att regleringen i standardavtalen inte uppfyller de grundläggande kraven på att en ändrings- och optionsklausul ska vara klar, precis och entydig. KKV anser tvärtom att regleringen i standardavtalen ger utrymme för en närmast obegränsad frihet att ändra priserna. Ärendet ligger nu hos förvaltningsrätten i Stockholm för prövning.
Välkommen till vår nya kurs om processen i hyresnämnd och tingsrätt den 20 maj.
Advokaterna Kristina Andersson och Elin Lönnfält kommer under kursdagen att gå igenom hur en process i hyresnämnd respektive tingsrätt kan se ut och ge kursdeltagarna konkreta verktyg för hur man processar på bästa sätt. Alltifrån hur en inlaga bör upprättas och hur man som hyresvärd förbereder sig på bästa sätt inför en förhandling till frågor om bevisbörda, beviskrav och bevisvärdering. Även frågor om överklagande och överrättsprocess kommer att behandlas.
Välkommen till vår kurs om fastighetsägarens ansvar i Stockholm den 10 april.
Vilket ansvar har en fastighetsägare för att förebygga olyckor i och kring fastigheten, till exempel i hissar och på gångbanor? Vem ansvarar för att bygglov finns för ombyggnationer och när behövs bygglov? Hur ser fastighetsägarens ansvar för föroreningar ut? I den här kursen kommer advokat Carolina Gustavsson att gå igenom ofta förekommande frågor när det gäller fastighetsägarens ansvar med utgångspunkt i miljöbalken och plan- och bygglagen.
Här nedan listar vi några av våra kommande kurser inom området juridik. För att ta del av hela kalendariet, surfa in på sverigesallmannytta.se/akademi/#kalender
