Sommaren är äntligen här och många går snart på efterlängtad semester, men innan det är dags för ledighet vill vi ge dig en uppdatering av några juridiska nyheter. I vårt senaste nyhetsbrev kan du bland annat läsa om NIS2-direktivet och dess påverkan på fastighetsbolagen samt varför Sveriges Allmännytta är starkt kritiska till Konkurrensverkets nya förslag. Missa inte heller ”Juristen svarar” där chefsjurist Lars Matton besvarar en fråga om hur villkoren ändras i ett lokalhyresavtal. Vi vill även bjuda in dig till vår sprillans nya kunskapsdag om bostadshyresgästens skadeståndsansvar som äger rum i höst. Mer detaljerad information kommer inom kort, men markera den 19 november i din kalender redan nu.
Vi önskar dig trevlig läsning och en riktigt skön sommar!
Hur omfattas ditt fastighetsbolag av NIS2?
NIS2 (Network and Information Systems Directive 2) är ett EU-direktiv som syftar till att stärka cybersäkerheten inom sektorer som är kritiska för samhällsfunktionen. Direktiven träder i kraft den 1 januari 2025 och kommer att beröra många allmännyttiga bostadsföretag. Sveriges Allmännytta har därför låtit ta fram en rapport för att medlemsföretagen ska kunna förbereda sig och förhålla sig till den nya lagstiftningen. Sveriges Allmännytta bjuder in till två utbildningstillfällen där du får tillfälle att lära dig mer om NIS2.
Ökade möjligheter att säga upp hyresgäster som begår brott
Som vi har nämnt tidigare har riksdagen nu klubbat igenom de nya regler som ska göra det enklare för fastighetsägare att säga upp hyresgäster som begår brott som försämrar närmiljön för de som bor i omgivningen. Syftet är att skapa bättre förutsättningar för trygga bostadsområden i hela landet. De nya reglerna träder i kraft den 1 juli.
Sveriges Allmännytta framför kritik mot Konkurrensverket
Konkurrensverket fick goda delar av Sveriges upphandlare och andra intressenter att sätta kaffet i vrångstrupen i början av maj då myndigheten publicerade två utkast till ställningstaganden på sin hemsida.
FRÅGA: Hur ändras villkoren i ett lokalhyresavtal? Vad behöver vi som hyresvärd tänka på om vi exempelvis önskar förändrad lokalhyra eller andra ändringar i avtalsvillkoren? Vad gäller om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet för villkorsändring?
Hyresvärden gjorde gällande att hyresavtalet skulle upphöra eftersom hyresgästen återkommande betalat hyran för sent och dessutom hade en hyresskuld på 54 000 kronor. Hyresgästen invände att det funnits brister i bostaden och att han därför haft rätt till nedsättning av hyran.
Av utredningen framgick att hyresgästen hade misskött sina hyresbetalningar genom att inte betala hyran i tid. Trots rättelseanmodan och hyresvärdens uppsägning hade hyresgästen inte betalat efterföljande hyror.
Om en hyresgäst anser att denne har rätt till nedsättning av hyran eller ersättning för avhjälpande av brist och vill dra av motsvarande belopp på hyran, får hyresgästen enligt 21 § hyreslagen deponera beloppet hos länsstyrelsen. Hyresgästen kan i stället göra avdrag på hyran utan att deponera något belopp, men om det visar sig att hyresgästen felbedömt rättsläget finns en risk att hyresavtalet upphör.
I fråga om motfordringar är det enligt domstolen inte tillräckligt att hyresgästen har en kvittningsgill motfordran för att slippa skyldigheten att betala sin hyra. Hyresgästen måste underrätta hyresvärden om detta senast på hyrans förfallodag.
En hyresgäst som anser sig ha rätt till avdrag på hyran, men som betalar hyran, om än för sent, anses ha frånfallit rätten att kvitta fordran. Fordran i sig kvarstår dock.
Domstolen konstaterade att hyresgästen regelmässigt betalat hyran för sent. Hyresgästen hade inte visat att han haft några kvittningsilla fodringar mot hyresvärden och inte heller att han agerat på det sätt som krävs för att hans underlåtenhet att betala hyran skulle kunna ursäktas. Hyresavtalet skulle därmed upphöra.
Svea hovrätt den 24 april 2024 i mål nr H 3793–24
Inte bevisad vanvård, men störningar så allvarliga att hyresavtal upphör
Hyresvärden sade upp hyresavtalet med hänvisning till att hyresgästen vanvårdade lägenheten och störde sina grannar.
När det gällde vanvården konstaterade hovrätten att det saknades utredning som styrkte hyresvärdens påstående om att det förekommit vanvård. Däremot fann hovrätten att det var visat att hyresgästen hade utsatt sina grannar för störningar. Störningarna, som bestod av bråk och skrik samt hot och kränkningar mot grannar, hade pågått under flera år och även efter rättelseanmaning. Genom ljudstörningar och sitt beteende mot grannar fann hovrätten att hyresgästen allvarligt åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen ska förlängas.
Svea hovrätt den 2 maj 2024 i mål nr H 29–24
Skatteverket lanserar ny e-tjänst
Skatteverket lanserar en ny e-tjänst som aviserar när det inkommer en flyttanmälan till en adress där det redan finns någon folkbokförd.
Regeringen har beslutat att tillsätta en utredning som ska se över reglerna kring frivillig moms vid lokaluthyrning. Utredningen ska även se över reglerna om justering av avdrag när fastigheter överlåts till ny ägare samt överväga möjlighet till frivillig beskattning vid försäljning av fastigheter. Utredningen ska redovisas senast 30 januari 2026. Utredningen välkomnas av Sveriges Allmännytta.
Här nedan listar vi några av våra kommande kurser inom området juridik. För att ta del av hela kalendariet, surfa in på sverigesallmannytta.se/akademi/#kalender
.jpg)
.jpg)
