Jul och nyår närmar sig med stormsteg, men innan det är dags för julledighet önskar vi ge dig en uppdatering av några aktuella händelser inom juridiken. I vårt sista nyhetsbrev för året berättar vi om flera nyheter på lagstiftningsområdet och en rad intressanta domar som nyligen avgjorts av domstolarna.
Vi önskar dig en riktigt god jul och en fin start på det nya året.
Utökad möjlighet för polisen att leta efter vapen i flerfamiljshus
Den 1 december infördes nya regler som ger polisen utökade möjligheter att i brottsförebyggande syfte leta efter vapen eller andra farliga föremål i gemensamma utrymmen i, eller i anslutning till, flerfamiljshus.
Det handlar om gemensamma utrymmen som till exempel trappuppgångar, källargångar, tvättstugor, cykelrum, soprum, garage och utrymmen i separata byggnader.
Riksdagen riktade också en uppmaning, ett så kallat tillkännagivande, till regeringen om att den bör utreda om polisen ska få befogenhet att i brottsförebyggande syfte söka efter vapen och andra farliga föremål även i privata lägenhetsförråd.
Riksdagen sa i november ja till delar av regeringens förslag om stärkt skydd för hyresgäster. Enligt de nya reglerna ska en hyresgäst i vissa fall ha rätt till ett nytt hyresavtal av hyresvärden när en bostadslägenhet förstörs genom exempelvis en brand. Riksdagen beslutade samtidigt att hyresnämnden ska kunna förelägga en fastighetsägare att åtgärda brister i förvaltningen när ett hyreshus missköts. Lagändringarna börjar gälla den 1 januari 2022.
Riksdagen sa dock nej till regeringens förslag att väsentliga hyreshöjningar till följd av renoveringar ska fasas in i ett lugnare tempo. Riksdagen anser att befintliga regler tillgodoser både hyresgästens och hyresvärdens intressen på ett rimligt sätt.
Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta, kommenterar riksdagens beslut på vår hemsida.
Högsta domstolen tillåter ledningsrätt i byggnader
Under vilka förutsättningar kan ledningsrätt upplåtas för anordningar som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät och som är placerade på och i byggnader? Den frågan har Högsta domstolen nyligen prövat i ett nytt vägledande avgörande.
Ett bolag som tillhandahåller mobiltelefonnät ansökte om ledningsrätt på fastigheter i Luleå kommun. Ansökan avsåg befintliga basstationer på sex fastigheter varav fem ägs av kommunen. Kommunen gjorde gällande att ledningsrättsupplåtelsen riskerade försvåra en ändamålsenlig stadsutveckling och stadsplanering.
Högsta domstolen konstaterar att varje basstation utgör en del av ett fungerande nät, utformat för god täckning och kapacitet. Att det är fråga om befintliga anordningar talar, enligt domstolen, för att placeringen är lämplig. Att basstationerna har placerats ut med stöd av hyresavtal hindrar inte att ledningsrätt upplåts.
Högsta domstolen slår dessutom fast att ledningsrättsinstitutet inte är avsett att tillgodose kortvariga behov. Högsta domstolen finner sammantaget att ledningsrätt ska upplåtas i de aktuella fastigheterna. Basstationerna anses tillgodose angelägna allmänintressen och bolagets behov av dem bedöms bestå under lång tid. Med hänsyn till att ledningsrätten tillgodoser angelägna samhällsbehov är upplåtelserna till övervägande nytta från allmän synpunkt.
Högsta domstolens avgörande är nedslående, säger Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta. Det riskerar leda till att fastighetsägare blir mer motvilliga att ingå frivilliga överenskommelser om hyra eller annan nyttjanderätt när telekomoperatörer ändå väljer att i ett senare skede ansöka om ledningsrätt.
Lokalhyresgästen, en mässoperatör, deponerade en del av hyran hos Länsstyrelsen. Detta eftersom hyresgästen ansåg sig ha rätt till nedsättning av hyran för de begränsningar som verksamheten drabbats av till följd av regeringens pandemirestriktioner. Grunden för hyresgästens krav var att det förelåg hinder och men i nyttjanderätten enligt 16 § första stycket punkten 3 hyreslagen, avtalsbrott från hyresvärdens sida och rätt till jämkning enligt 36 § avtalslagen. Hyresvärden bestred kravet och väckte talan mot hyresgästen om att få ut de deponerade hyrorna.
Första frågan var om det förelegat hinder eller men i nyttjanderätten. Tingsrätten konstaterade att varken hyreslagen eller rättspraxis gav stöd för att hyresvärden ska ansvara för alla situationer där det uppkommer begränsningar i möjligheten att driva verksamhet i en förhyrd lokal. Enligt tingsrätten gav rättspraxis i stället uttryck för att hinder och men i nyttjanderätten kräver att det föreligger begränsningar i lokalens fysiska brukbarhet. Någon sådan begränsning, kopplat till lokalens fysiska beskaffenhet, ansågs inte föreligga i detta fall. Hyresgästen hade därför inte rätt till hyresnedsättning på grund av hinder och men i nyttjanderätten.
Inte heller hyresgästens invändningar om att pandemirestriktionerna inneburit avtalsbrott från hyresvärdens sida och rätt till jämkning enligt 36 § avtalslagen godtogs av tingsrätten.
Solna tingsrätt den 18 oktober 2021 i mål nr T 8502–20. Tingsrättens dom överklagades inte och har nu vunnit laga kraft.
Lägenhet förverkad efter vägrat tillträde
Hyresvärden och en rörmokare ville ha omedelbart tillträde till lägenheten på grund av vattenläckage i fastigheten. Hyresgästen släppte då endast in rörmokaren. Vid besöket uppdagades att lägenheten var belamrad med saker. Hyresvärden skickade därför en rättelseanmaning till hyresgästen och begärde tillträde till lägenheten för besiktning en månad senare (26 § andra stycket hyreslagen). På besiktningsdagen nekade hyresgästen hyresvärden tillträde till lägenheten.
Hovrätten fann att det genom utredningen i målet var klarlagt att lägenheten vid tidpunkten för vattenläckaget var fullständigt överbelamrad med saker. Enligt domstolen var den tillsyn hyresvärden ville göra därmed nödvändig (26 § första stycket). Det innebär att hyresvärden, i motsats till vad som gäller vid arbeten enligt 26 § andra stycket, inte hade behövt säga till hyresgästen en månad i förväg. Trots det vägrade hyresgästen hyresvärden tillträde, utan att ange något giltigt skäl. Det som låg hyresgästen till last var inte av ringa betydelse. Hovrätten fann därför i likhet med hyresnämnden att hyresrätten var förverkad.
Svea hovrätt den 19 november 2021 i mål nr ÖH 8812–21
Offentlig upphandling
Nya regler från den 1 februari 2022
I vårt nyhetsutskick tidigare i höstas skrev vi om regeringens förslag om nya och förenklade regler för offentliga upphandlingar. Riksdagen sa i november ja till regeringens förslag. De nya reglerna börjar gälla den 1 februari 2022.
De nya reglerna gäller för upphandlingar under EU:s tröskelvärden och upphandlingar av sociala tjänster och andra särskilda tjänster. De gamla reglerna gäller fortfarande för upphandlingar som har påbörjats innan de nya reglerna träder i kraft.
Här nedan listar vi några av våra kommande kurser inom området juridik. För att ta del av hela kalendariet, surfa in på sverigesallmannytta.se/akademi/#kalender
Februari
22
Hyresjuridik grund, 22-23 februari
Stockholm
Mars
22
Hyresjuridik grund, 22-23 mars
Göteborg
8
Hyresjuridik fortsättning, 8-9 mars
Stockholm
Följ oss i sociala medier
Du vet väl att du kan ringa våra jurister?
Våra jurister ger löpande juridisk rådgivning om bland annat bostads- och lokalhyresfrågor, fastighetsjuridik, offentlig upphandling och ägarfrågor.
