Varmt välkommen till ett nytt nummer av Juridiknytt. Höstmörkret har anlänt och om bara några veckor är det första advent. I det här numret fördjupar vi oss som vanligt i de senaste domarna, lagändringarna och andra aktuella händelser inom juridikens värld.
Tveka inte att höra av dig till oss om du har några frågor eller funderingar.
Trevlig läsning!
HD: Ingen reklamationsskyldighet för lokalhyresgäst
Är en lokalhyresgäst skyldig att reklamera en brist i lokalens skick till sin hyresvärd för att bibehålla sin rätt till skadestånd? Den frågan har Högsta domstolen nyligen prövat i en dom som meddelades den 24 oktober 2024.
Ett bolag hyrde en lokal som drabbades av en vattenskada. Bolaget begärde, genom sitt försäkringsbolag, ersättning av hyresvärden för skador på bland annat saker som fanns i lokalen. Talan väcktes vid tingsrätten. Frågan om hyresgästens skyldighet att reklamera skadan till hyresvärden skickades till Högsta domstolen för avgörande.
Reklamationsskyldighet innebär att en part i en avtalsrelation måste ge motparten ett meddelande med visst innehåll för att behålla sina rättigheter eller för att kunna göra gällande krav mot motparten. Utgångspunkten är att det finns en allmän princip om skyldighet att reklamera vid kontraktsbrott. Högsta domstolen uttalar dock att hyresavtalets särdrag och lagstiftningens utformning talar mot att en hyresgäst ska vara skyldig att reklamera. Till detta kommer att hyresgästen enligt lag har en skyldighet att meddela hyresvärden när en skada uppkommer.
Högsta domstolens slutsats är att det inte finns någon skyldighet för en hyresgäst att reklamera vid brist i nyttjanderätten.
HD prövar om upplåtelse av yta i bergrumsgarage är hyresavtal
Högsta domstolen ska pröva om ett avtal om upplåtelse av en yta i ett bergrumsgarage utgör ett hyresavtal som omfattas av hyreslagen.
Parterna var oense om deras överenskommelse om upplåtelse av yta i ett parkeringsgarage i ett bergrum, för biltvätt, var ett hyresavtal. Nyttjanderättshavaren gjorde gällande att den upplåtna ytan var att betrakta som ett hus eller del av hus i den mening som avses i hyreslagen varför parternas avtal var ett hyresavtal enligt hyreslagen. Fastighetsägaren däremot menade att upplåtelsen gällde en yta i ett bergrum och inte ett hus eller en del av ett hus.
Hyra är avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Det står i 1 § första stycket i hyreslagen. Hus eller delar av hus kallas sedan för lägenhet. Detta begrepp omfattar därmed sådant som exempelvis bostadslägenheter, lokaler och enfamiljsvillor. Det finns inte någon definition i hyreslagen av begreppet ”hus”. Inte heller i förarbetena utvecklas närmare vad begreppet innebär. Vad som egentligen avses med hus eller del därav framgår alltså varken av lagtext eller av förarbeten. Det saknas också vägledande praxis i fråga om vad som är att hänföra till hus.
Hovrätten ansåg, till skillnad från tingsrätten, att avtalet utgör ett hyresavtal och att hyreslagen ska tillämpas. Högsta domstolen har nu meddelat prövningstillstånd i målet.
De högsta domstolarna får begära rådgivning från Europadomstolen
Riksdagen har klubbat igenom ett förslag från regeringen som innebär att Sveriges högsta domstolar ska kunna begära rådgivning från Europadomstolen i mål som väcker principiella frågor om mänskliga fri- och rättigheter. Syftet är att öka Sveriges förutsättningar att upprätthålla skyddet för Europakonventionens mänskliga fri- och rättigheter.
De domstolar som berörs är Högsta domstolen, Högsta förvaltningsdomstolen, Arbetsdomstolen, Mark- och miljööverdomstolen och Migrationsöverdomstolen samt Svea hovrätt i hyresmål.
Ett rådgivande yttrande från Europadomstolen är inte bindande. Det är i stället tänkt att fungera som stöd och vägledning vid rättstillämpningen. Syftet med ordningen är att förbättra dialogen och samspelet mellan Europadomstolen och de högsta nationella domstolarna. Lagändringarna börjar gälla den dag som regeringen bestämmer.
FRÅGA: Vi har upptäckt att någon eller några hyresgäster förstör och skräpar ner både inom och utanför bostadshyreshuset. Det handlar om allt från att hyresgästen ställer hushållssopor utanför lägenhetsdörren till skadegörelse i miljörummet. För oss som fastighetsägare blir det dyrt och tar mycket tid i anspråk. Kan vi sätta upp kameror där störningarna och nedskräpningen sker? Är det någon skillnad om bevakningen sker inom bostadshyreshuset eller utanför? Om vi inte har kameran i gång och inte filmar någon, gör det någon skillnad?
Mannen ansökte om tillstånd att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Mannen var frihetsberövad med planerad villkorlig frigivning den 30 juni 2027, men redan från hösten 2025 skulle han ha möjlighet till utökad frigång med fotboja för att kunna studera eller arbeta, under förutsättning att han hade egen bostad. Hyresvärden avslog ansökan och framhöll att mannen under hyrestiden varit dömd för brott flera gånger och varit frihetsberövad samt att hyran betalats för sent vid flera tillfällen.
Hovrätten konstaterade att frihetsberövande kan vara ett sådant skäl att inte använda lägenheten och som gör att ett tillstånd till andrahandsuthyrning i och för sig kan komma i fråga. Det kan också finnas skäl för en hyresgäst som är frihetsberövad att behålla anknytningen till den lägenhet som han eller hon hyr vid tidpunkten för frihetsberövandet. Skälen för att behålla anknytningen till lägenheten blir dock svagare desto längre tid som går utan att hyresgästen kan använda lägenheten.
Utredningen i målet visade att mannen vid två tidigare tillfällen fått tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand på grund av att han varit frihetsberövad. Sammanlagt hade lägenheten varit uthyrd i andra hand under 3,5 år sedan 2016. Enligt hyresgästens egna uppgifter skulle han inte använda lägenheten som permanentbostad under de närmaste cirka tre åren. Mot den bakgrunden fann domstolen att hyresgästens anknytning till lägenheten blivit så försvagad, om skulle fortsätta att försvagas ytterligare under de närmaste åren, att han inte längre ansågs ha beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning. Hovrätten avslog därför hyresgästens överklagande.
Svea hovrätt den 4 november 2024 i mål nr 10412–24
Avstående från besittningsskydd för behovslägenheter
Hyresvärden och förstahandshyresgästen ansökte om godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd gällande sex lägenheter. Parterna begränsade överenskommelsen till att gälla om hyresförhållandet upphörde inom fyra år från tillträdesdagen. Mellan parterna förelåg ett blockhyresavtal.
Parterna anförde att förstahandshyresgästen var verksam inom individ- och familjeomsorg samt omsorg för personer med funktionshinder (LSS). Verksamheten bestod av stödboende, skyddat boende och träningslägenheter. Syftet med upplåtelserna av de sex aktuella lägenheterna var att förstahandshyresgästen skulle kunna erbjuda bostäder till personer inom de grupper som bolagets verksamhet riktade sig mot. Det var oftast fråga om tidsbegränsade upplåtelser till personer med vårdbehov eller behov av skyddat boende, träningslägenhet, utslussningslägenhet eller liknande. Enligt hyresvärden pågick ett planärende vid kommunen som kunde innebära att byggnaden skulle rivas eller byggas om inom några år.
Hovrätten konstaterade att det finns reellt behov av avstående från besittningsskydd och att uthyrningen sker till en förhållandevis begränsad krets av personer. Till skillnad från hyresnämnden bedömer hovrätten att det finns förutsättningar att godkänna överenskommelsen.
Svea hovrätt den 13 november 2024 i mål nr 8186–24
Vilseledde hyresvärd för hyresavtal
Av hyresgästens egna uppgifter framgick att han var medveten om att han inte hade tillräckligt många dagar för att själv få en lägenhet, att han därför sökte bostad med kvinnan och i ansökan angav hennes ködagar, trots att han aldrig hade för avsikt att bo tillsammans med henne i lägenheten. Hyresavtalet undertecknades av båda.
Hyresvärden sade upp det gemensamma hyresavtalet och mannen ville få avtalet förlängt för egen del. Hovrätten delar hyresnämndens bedömning att hyresgästen fått lägenheten genom att vilseleda hyresvärden och att hyresvärden då inte skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Överklagandet avslås.
Svea hovrätt den 14 november 2024 i mål nr H 1138–24
Nya standardavtal på remiss
Den 15 oktober 2024 publicerade Byggandets Kontraktskommitté (BKK) förslag till nya standardavtal för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader. AB 04 föreslås ersättas av AB 25 (Allmänna Bestämmelser för utförandeentreprenader avseende byggnads- anläggnings- och installationsarbeten). ABT 06 föreslås ersättas av avtal för projekterings- och utförandeentreprenader, ABPU 25 (Allmänna bestämmelser för projekterings- och utförandeentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten).
De nya standardavtalen bygger på det revideringsarbete som BKK låtit utföra. I arbetet har representanter från branschens parter deltagit.
Remissförfarandet är öppet och förslagen finns på Svensk Byggtjänst hemsida. Det är möjligt att inkomma med remissynpunkter fram till och med den 28 februari 2025. Efter avslutat remissförfarande planerar BKK att publicera de nya standardavtalen sommaren 2025.
Här nedan listar vi några av våra kommande kurser inom området juridik. För att ta del av hela kalendariet, surfa in på sverigesallmannytta.se/akademi/#kalender
.jpg)
.jpg)
